破解老旧小区改造资金难1：三资三化引领

编者按：当前，“资源资产化、资产证券化、资金杠杆化”的三资三化工作成为有关政府和国企关注热点之一，不动产投资信托基金（REITs）工作正在全国范围铺开实施。如何将三资三化与REITs基金结合起来，为老旧小区改造筹集募集资金？本媒体将编发系列文章，研究和探索老旧小区改造资金募集途径和思路，以助力城市更新工作高质量发展。

在地方债务化解压力加剧、土地财政模式难以为继的时代背景下，“三资三化”改革已成为激活国有资产潜能、推动经济转型的关键举措。2023年湖南率先启动国有资产“三化”改革，2025年湖北推出国有“三资”“三化”专项改革方案，安徽、江西等省份紧随其后出台配套政策，形成全国性改革浪潮。这一以“资源资产化、资产证券化、资金杠杆化”为核心的改革路径，通过市场化手段将政府“沉睡家底”转化为“流动资本”，不仅为地方债务风险化解提供了新路径，更推动财政模式从“土地依赖”向“资本驱动”转型，为高质量发展注入持久动能。

改革的底层逻辑需要深度了解---

破局财政困境：面对土地资源稀缺与房地产市场调整，“三资三化”打破对土地财政的依赖，通过资产盘活增加持续性现金流，为债务化解提供支撑。湖北全省约21.5万亿元国有资产曾长期闲置，改革后累计盘活资产超800亿元，有效缓解了债务压力；

提升配置效率：破解国有资产分散、闲置、低效运营难题，通过市场化配置实现资源价值最大化。如矿产资源探矿权市场化出让，吸引优质企业参与，显著提升开发利用效率；

推动治理转型：促使政府管理从“行政管控”向“市场化运营”转变，要求建立专业化资产监管与运营体系，提升政府治理现代化水平。

地方实践与改革成效需要分类借鉴---

省级层面的系统性探索：湖北作为改革先行者，构建了“清查-确权-交易-盘活”全链条机制：完成全省行政事业单位资产清查，核增资产价值超300亿元；建立省级国有资产调剂共享平台，实现跨部门低效资产流转；通过REITs发行、国企混改等方式，带动县域投资增长6.2%，新增就业岗位12.5万个。安徽出台《推进“大资产”统筹管理总体工作方案》，构建“制度保障－智慧管理－盘活运营－监督约束”四位一体体系，推动国有资产统筹化、市场化运营。

县域层面的特色实践：江西庐山市聚焦农村集体“三资”改革，形成“清产核资-规范管理-产业赋能”的基层模式：

清“三资”促治理：通过“围庐夜话”议事平台化解产权纠纷，规范1805亩土地流转合同，翻身村从“矛盾村”转变为水稻产业综合产值440万元的“产粮大村”；

活资产兴产业：将关停的500亩污染猪场改造为中药谷产业园，村集体投入50万元资金入股，通过“土地流转+务工+分红”机制，带动198户群众增收，村集体年创收34万元；

转资源优生态：整治705亩废弃矿区，打造“庐山花语世界”，盘活60栋闲置民房发展民宿集群，年接待游客30万人次，实现生态价值与经济价值双赢。

跨区域的化债实践：江苏、北京、河南等地探索“三资化债”路径，通过基础设施REITs发行、国有股权划转等方式，将存量资产转化为偿债资金。如三峡能源通过IPO上市实现资产增值，既为地方财政带来持续股权收益，也为基础设施建设开辟新融资渠道。

总之，“三资三化”改革是一场深刻的资源资产价值革命，其核心在于通过市场化、资本化手段，实现国有存量资产的高效配置与价值提升。从湖北的系统性改革到庐山的基层探索，实践已充分证明，这一改革路径不仅能有效化解地方债务压力，更能推动财政模式转型、激活市场活力、提升政府治理效能。面对确权估值、市场化机制、风险防控等挑战，需通过健全制度体系、完善市场机制、强化政策协同等举措破解改革难题。随着改革的持续深化，“三资三化”必将成为推动经济从“土地依赖”向“资本驱动”转型的核心引擎，为高质量发展提供坚实支撑。

注:有关REITs操盘进一步咨询专家或基金管理公司合作，由BRAC秘书处安排交流：孙老师 18911879914（微信同号）、刘老师 18811559981（微信同号）

（编发：BRAC秘书处）